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    天天观速讯丨“棕熊式”过冬生存,滨江集团要做中国销售额的1% | 地产三好生⑫

    2023-03-07 11:15:54  |  来源:焦点财经Focus  |  编辑:  |  

    出品 | 搜狐地产&焦点财经

    作者 | 王泽红


    【资料图】

    编辑 | 吴亚

    冬天临近时,阿拉斯加棕熊有两种过冬方式:

    一种是早早进洞,当下非常安全,但如果冬天长又冷,已经储备的脂肪厚度和总量,能否抵御寒冬便很难确定;

    另一类棕熊的方法是,感知到冬天虽然要来,但还有时间差,还有少量回流的鱼,利用这个时间差再吃一把,让自己的脂肪再增厚一些、增多一些,万一有不确定的长期低温,起码日子比人家好过。

    戚金兴时常用这个故事与团队打比方,滨江集团去年采取的便是第二种打法,对于2022年的房地产市场,他的描述很形象,“不是我们猛,而是人家往后退的速度比我们快。”

    滨江去年拿地金额减少两成,但土储排名却上涨15位排第七。所以他感慨,不是因为我们前进,而是我们后退的速度比人家小一点。

    也正是这种生存法则,使得滨江集团在成为现存少数“零违约”并稳定经营的的民营房企之一。

    虽然滨江没有披露2022年业绩预告,但从其三季度报告中也可管中窥豹:主营收入198.68亿,同比下降18.69%;归母净利润20.56亿元,同比上升55.21%;扣非净利润20.23亿元,同比上升53.7%。

    营收虽有下滑,但净利却在增长,这与多家房企预亏的情形截然相反。

    截止 2022 年末,滨江权益有息负债 470 亿元,较 2021 年末增加 22 亿元。在融资整体增加的情况下,平均融资成本继续保持下降趋势,2022 年末平均融资成本为 4.6%,较上年末下降 0.3 个百分点。

    融资增加22亿,利息支出却减少1亿多。截止 2022 年末,直接融资余额 100.3 亿元,其中 2023 年到期 63.8 亿元,2024 年到期 36.5 亿元。

    对于取得这样的战绩,戚金兴列举了多条因素,其中有三条很具代表性:一是区域上没有舍近求远;二是资金上没有舍近求远;三是产业上不做自己不熟悉的行业。

    滨江集团的战略是聚焦杭州,深耕浙江,辐射长三角,在珠三角保持深圳和广州适度开拓。坚持以销售为导向,在销售好、资金回笼快的区域新增土地储备。

    去年的拿地策略,也是遵循这个原则,2022 年一共拿了 41 块地,其中杭州 38 块,权益拿地金额 374 亿元。按照年初计划,权益拿地金额占现金回款比例在 60%以内,得益于土拍规则的变化,利润率也不错。

    进入到2023年,还是延续去年的风格,今年杭州第二场土地拍卖会上,共推出涉宅地13宗,滨江以独立或联合的形式斩获3宗宝地,分别位于未来科技城、良渚和大江东,总金额达34.06亿元。

    根据中指院数据,今年1月至2月,滨江权益拿地为26亿元,位列房企拿地榜第八,而排在其前面的7家企业,从高到低分别为华润置地、越秀地产、厦门坤霖辰房地产投资、中建国际投资、龙港国资、广州润川房地产开发和中建三局,绝大多数是央国企。

    滨江的猛再次凸显,成为继续活跃在土拍市场的少数民营房企之一。戚金兴的目标,是让滨江做中国房地产的1%。

    更具体一点,是让滨江的销售额占整个中国销售额的1%以上,从原来单纯的规模指标,到一定的浮动指标。排名目标上,确保全国20位之内,争取稳在15名之内。

    对于2023年的发展策略,戚金兴很明确,滨江将继续在优势城市、优势城市中的优势地段、 做企业发展过程中已经形成“拳头”的优势产品,高质量并且稳健发展。

    而在财务层面,2023 年权益有息负债规要控制在470 亿元以内,同时降低直接融资比例,控制在20%以内,融资成本在2022年4.6%的基础之上,继续努力下行,确保再下行0.1%,争取下行0.2%,确保在4.5%以内。

    关键词: 滨江集团 地产三好生

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