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    世界报道:南财观察丨一季度东莞楼市复苏明显,土地供应缩量或推高房价

    2023-04-03 19:56:49  |  来源:21世纪经济报道  |  编辑:  |  

    南方财经全媒体见习记者王卓峰 东莞报道在全国大小城市中,东莞对楼市的支持力度可以说相当大了。3月31日,东莞相关部门一连出台了三项利好楼市的政策。


    (资料图片)

    4月3日起,东莞启动“双预告登记”等业务办理,在各市镇(园区)政务服务大厅综合窗口开展存量商品房“带押过户”业务。

    优化公积金贷款的政策也接力发布。东莞公积金贷款首付下调至首套不低于20%、二套不低于30%,额度提升至首套为100万元、二套为60万元,4月3日起政策正式实施。

    与此同时,东莞还出台了《关于启用商品房预售资金现金保函的通知》。通知指出,对自愿加入“诚信联盟”、向社会公开承诺诚信守法经营的优质房地产开发企业,申请商品房预售资金使用时实行“扶优”政策,可凭相关银行出具的现金保函置换商品房预售资金。

    这次东莞的楼市政策是套组合拳,在提振一二房市场之外,还祭出了“扶优”开发商现金流的法宝。

    “2022年房地产加速下行,倒逼各地政策转向,东莞对于当前房地产销售端和企业端支持较大。”易居研究院研究总监严跃进向南方财经全媒体记者表示。

    早在政策层面的利好释放前,楼市已躁动起来。今年东莞楼市迎来“小阳春”,一二手房市场实现“价量齐升”。但随着后续土地供应量减少,或将助推房价进一步上涨。

    房产经纪人忙起来了

    去年,即便在东莞南城区繁华的商业中心地段,一整天下来,也少有人来到门店询问链家经纪人小柏任何房产买卖信息,他一度担心今年东莞的楼市会延续这种冷淡的行情。

    进入2023年之后,他明显感觉到了楼市的转向。

    位于东莞南城区的华润悦府均价破“6字头”,再是万科瑧湾汇成为东莞今年首个摇号盘,两开两罄,市场热度高涨。

    楼市回暖叠加政策利好,小柏最近越来越忙了。“近期的利好政策对我们影响挺大的,最直观的感受就是咨询量明显更多了。”据他介绍,平时周末咨询量一般在20、30人,上周末直接冲到50、60人,其中有不少需要带看的客户。

    樟木头的链家经纪人小陈也有同感,他去年闲了一年,最近的工作量明显增加。3月28日,跟进2位客户的房产过户手续;4月2日,周日,门店收到3位别墅客户咨询,带看1位。“放在去年,很少能接到别墅客户。”小陈坦言。

    经纪人的忙碌与东莞楼市的成交活跃度,息息相关。

    据合富大数据,3月东莞一手楼市延续了2月增长的态势,网签3152套,环比增4成;网签均价34700元/㎡,同比上涨约24%。从一季度来看,东莞一手房网签7158套,同比上涨39%,网签均价31200元/㎡,同比上涨27%。

    在新房市场复苏的信号中,二手房市场也火起来了。3月,东莞二手房网签3767套,环比增加65%,创下近14个月以来新高。过去一年多,东莞二手房成交量从未超过3000套,最多的是2022年9月的2735套。值得一提的是,一季度东莞二手房的网签面积高达80.1万㎡,同比大增3倍。

    不过,买卖双方却没有如此强烈的感觉。

    多位业主向南方财经全媒体记者表示,东莞楼市爆发性回暖未免有些夸张,但东莞楼市历经了这一波交易量上涨,二季度有可能会转入卖方市场,交易量反倒会不活跃。据南方财经全媒体记者了解,一些热点区域的二手房业主已经出现捂盘惜售或观望的心态。

    卖家信心修复,买家依旧踌躇。有购房者向南方财经全媒体记者表示,即便公贷首付下降,但月供压力依然不小,“总价300万元的房子,月供前后相差1000元左右,利息多了40几万。”

    土地供应减少或推高房价

    东莞楼市的另一面,是“豪宅热”。

    据统计,2022年东莞千万豪宅成交648套,排名全国前八。而目前来看,2023年更是豪宅年,多个豪宅项目推出,如东莞CBD的悦府,南城广发南瑧湾汇,东城星河传说二期,东城体育公园瑧山境,松山湖万科松樾,华侨城松湖原岸。据相关房产机构估计,今年东莞千万豪宅的成交数据,或将超过1000套。

    严跃进认为,地价攀升是导致了很多项目被豪宅化的原因之一。

    2022年,东莞出让了不少中心城区和松山湖的稀缺商住地,导致楼面价大幅提升。据中原大数据统计,2022年东莞商住地的成交楼面均价为16722元/平,仅次于广州的18287元/平。

    图片来源:中原大数据

    尽管去年受到疫情冲击和楼市低迷的影响,但东莞核心热门地块的热度丝毫不减。2022年,万科、中海在南城分别拿下广发南地块、稻花村地块,楼面地价达2.59万/平;华润于松山湖拿下一楼面地价2.27万/平的商住地;武汉城建50亿拿下长安TOD地块,折合楼面价2.26万/平;此外,还有保利以2.15万/平楼面价拿下万江地块,中天以1.83万/平楼面价拿下东城地块等。

    广东中原地产项目部总经理黄韬向南方财经全媒体记者表示,由于房地产市场分化较大,目前房企纷纷布局一二线城市,但是这些城市土地资源本身有限,自然导致土地价格日益走高。

    在黄韬看来,如果东莞没有充足的地块供应,其房价将呈上涨的趋势。

    根据日前发布的《东莞市2023年度国有建设用地供应计划》,全市住宅用地供应量仅26宗,总计143.60万平。与2022年的“39宗、总计190.9万平”的供应计划相比,今年的住宅用地出让计划大幅缩水近4成。

    另据克而瑞统计近三年上半年大湾区内地9城土地供求走势显示,东莞的土地供应量在深圳、广州、东莞、佛山、惠州等一二线城市中,是最少的一个。同时,东莞的成交楼面价不断创新高,2022年上半年甚至超过深圳,其楼面价是大湾区内地9城中最高的一个。

    公开资料显示,2020年到2022年,东莞供应住宅用地面积,分别为229公顷、319万㎡公顷、191公顷。根据官方公布的住宅用地三年滚动计划,2023及2024年,东莞宅地供应为204公顷、218公顷。这个水平比2022年稍高,但低于2020年和2021年。

    严跃进表示,“东莞土地供应量减少,有可能导致今年楼市供不应求,房价会继续面临上涨压力,而高土地价格自然需要开发商做出更多高端楼盘,因此会造成高端楼盘的供应过大,同时刚需楼盘日益减少,但是市场真正需求的更多是刚需楼盘。”

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